去年１０月，李嘉诚出手购买小陆家嘴Ｘ３－２地块让富都世界重新进入人们视线。这个成立于２０世纪９０年代初的公司，在１４年的时间里，将手头陆家嘴沿江４０多公顷的土地悉数转让出手，俨然成为小陆家嘴的“地主”。而随着陆家嘴地区开发东扩，这个前期以“地主”身份出现的富都世界也逐渐淡出人们的视野，但无论如何，富都世界的前世今生与陆家嘴的最初开发纠结在一起，无法分开。
今天，当站在陆家嘴中心区域的时候，我们在原本属于富都的地块上，矗立着包括香格里拉大酒店、新花旗银行大厦、台湾震旦大厦、汤臣一品、鹏丽海景在内的已经赫赫有名的建筑。虽然被赋予了让人羡慕的特权，但不可否认的是，富都世界也为浦东新区的招商引资作出了巨大的贡献。让这些地块反过来重新赋予了陆家嘴价值。
强强联姻生出“地主”
在上海市房地局网站上显示的富都世界，全称为上海富都世界有限公司，是一家中外合资公司。在经营范围一栏中，赫然显示着“从事成片土地开发建设和土地使用权的分块转让，出租；投资兴建各类房屋建筑和房地产经营管理”。事实上，富都世界真正开发的项目放眼整个陆家嘴屈指可数，但是从其手中转让出去的土地却与之开发的土地形成鲜明反差——房地局网站上显示的投资项目中，除了在建的富都大厦以及已建的海富花园，富都一期土地、二期，其实都通过富都世界的大门，以转让的形式流向了其他开发商的口袋——“陆家嘴中心区陆家嘴路至东昌路沿江地块”。
能够将小陆家嘴黄金地块握在手中的企业自然不一般，看似名不见经传的富都世界其实“系出名门”。
１９９２年，富都世界注册成立。当时的企业其实由开发正大广场的正大集团（当初名为香港富泰）和浦东新区陆家嘴的最大“地主”陆家嘴金融贸易开发股份有限公司（简称陆家嘴公司）联合成立，双方各出资５０％，总注册资本３０００万美元。１９９０年浦东开发开放，１９９２年正逢浦东改革开发招商引资，正大集团与陆家嘴的这门“姻缘”无疑是赋予了富都世界先天的“地主”血统，而陆家嘴公司也急需一个具有国际背景的企业帮其牵线搭桥，这个巨大的责任就落到了富都世界的身上。在各求所需的情况下，富都世界开始了在小陆家嘴转让地块，将现在我们看来价值连城的土地一一找到合适的“婆家”，而当时，这些地块充其量或许也只是“璞玉”而已。
５０天内批地４幅
１９９３年，富都世界成立一年就已经开始了其批租土地的生涯。陆家嘴公司１９９３年当年年报中提到，陆家嘴公司该年共签订土地转让合同３２个（含预约用地协议５个、预约用地协议转正式合同１１个），其中：陆家嘴股份公司３个，陆家嘴联合发展有限公司２５个，富都世界发展有限公司４个，总量占年计划的１０６．６％。
比起其他企业，可能这样的转让量微不足道。但是另一组数据可能更能说明问题。
根据房地局的网站资料，除了自己已开发楼盘和正在操作中的富都大厦外，富都世界其他的投资项目主要是“富都一期”和“富都二期”。尽管记者从公开资料中难以查明这两期土地究竟包含了哪些地块，但是在浦东开发开放十周年的网站上，有这样一句原话——“从１９９３年１１月１０日到１９９３年１２月３１日短短５０天的时间里，富都一期的６幅地块共批租转让了４幅，占可批租总量的７５．５％。”这对于一个刚刚成立不到一年的公司而言，在土地转让上的速度是惊人的。值得一提的是，同样也在陆家嘴公司１９９３年的年报中，对富都一期仅有的一句量上的描述：根据公司１９９４年经营计划“富都世界一期１５公顷土地全部拆平，年内完成主要地块转让，并有２－３个项目开工”。
在浦东开发开放十周年的某页网站中，又点明了这样一句话：“在七年的时间内（推断可能为１９９３－２０００年），富都世界已先后批租转让土地８幅，其中一期５幅，占一期可批租总量８８．９％；二期３幅，占二期可批租总量的３９．３％。”而直接的结果就是——“自１９９４年进入经营期后，马上步入投资回报的高峰期，实现了经营一年收回全部投资的高效益回报。”如此快速的回报和５０天之内批租４幅土地的速度应该是呼应的。
而１９９３年，适逢杨浦大桥、南浦大桥、延安东路隧道复线等越江工程竣工，开启了浦东与浦西的紧密联系的大门，对于陆家嘴地区来说，这一年最大的事情莫过于银都大厦结构封顶。这是陆家嘴金融贸易区内首幢动工、第一个实现结构封顶的金融大楼。而今，它就是中国人民银行上海市分行行使地区中央银行职能、进行金融宏观调控和实施金融监管的枢纽，陆家嘴的功能定位初显，也为陆家嘴地块的批租带来好运气。
黄金地块源源不断
为了让富都世界的投资回报保持在一个较为理想的水平，更为了能够加大陆家嘴开发力度，陆家嘴公司随后又向富都世界注入了新鲜的血液。
１９９５年陆家嘴年报中披露了该年公司所签署的一项重大合同——根据陆家嘴中心地区“富都世界”发展规划，陆家嘴公司订立正式合同，将陆家嘴中心地区内编号为Ｘ３、Ｘ４、Ｘ５号地块的土地使用权转让给上海富都世界发展有限公司——也就是说，富都世界除了原有的Ｘ１地块，又多了Ｘ３－Ｘ５的陆家嘴大片土地。至此，这家由正大集团和陆家嘴集团组建的合资公司拥有陆家嘴金融贸易中心区内，城中路、陆家嘴西路、世纪大道、滨江大道之间沿江土地成片开发及房地产经营权。
值得一提的是，就在陆家嘴将大批土地又转让给富都的同时，陆家嘴的发展也日益起步。当时，金茂大厦正式开工，当时是国内第一超高层大厦。而国内第一幢证券公司总部大厦、上海万国金融大厦也已经动工。
虽然我们并不清楚Ｘ１地块的出让金以及后三幅地块的面积，但是有一个数字是准确的，那就是富都为了后三幅地块支付了５３０２．５万美元的转让金。尽管对于富都世界到底拥有多少公顷的陆家嘴中心区土地各界说法不一，数字从３０公顷到５０公顷不等，但是根据记者搜集到的公开资料，尤其是浦东新区１９９２年的事件记录中，这个总数字应该在４０公顷左右。如果以此粗略计算，以陆家嘴土地Ｘ３－Ｘ５大约占地３０公顷左右计算，这４．２亿元的人民币价格在现在看来着实廉价，但是这一价格在当时的水平怎样，我们只有以富都转让那些地块时的价格作为参考了。
一级开发商收益无从估量
现在的汤臣一品坐落于当初的Ｘ４－２地块。在规划地图上被称之为“陆家嘴金融贸易区Ｘ４－２地块”的汤臣一品，由汤臣集团自上海富都世界有限公司手中获取，当时的该幅土地出让金为５８２０万美元（折合约４．６５亿元人民币），加上２００５年１８００万美元的２０％股权收购价，总计约６亿元人民币的土地代价。抛开２００５年的后一次收购不谈，根据汤臣集团公开资料的表述，汤臣一品地块于１９９４年取得，这一时间也就是在富都获得陆家嘴集团转让的一批土地一年之后，而一小幅Ｘ４－２土地的５８２０万美元转让价格，在一年之后和Ｘ３－Ｘ５三大幅土地共５３０２．５万美元的价格不相上下，甚至还要高出一些，而汤臣一品的占地面积却仅２万平方米，比起富都世界手上少辄３０公顷的土地，实在是一个零头。
我们的推断只是建立在事实基础上的一个假设，并不等同于真相，但是我们可以试着得出这样一个结论，不论富都世界从陆家嘴手中拿地的价格究竟是高是低，到了其再度转手时，富都的收入是极其可观的。
富都曾经功不可没
记者查阅到的零散资料显示，通过富都世界转让出去的土地并不一帆风顺，也面临重大抉择。比如现在毗邻金茂大厦以及正大广场的震旦大厦所在地，就是原Ｘ１－６地块，当时，震旦集团在浦东兴建的这幢建筑是第一幢国际甲级５－Ａ级智能化大楼，吸引到包括上海贝尔阿尔卡特公司、美国通用公司、上投摩根富林明基金管理有限公司等在内的多家国际、国内顶尖公司在内的大企业选择入住。
但是，在当初洽谈地块转让金过程中也并非一番风顺。资料显示，有大客户原定３５０美元楼面价且议而不决，而此时，震旦集团愿出５００美元楼面价并承诺当天拍板当天签约，结果是富都世界的代表力排众议果断签约。２００１年５月，由台湾震旦集团独资兴建的上海震旦国际大楼在富都世界Ｘ１－６地块顺利开工。
现在，该大楼的租金已经从２００３年时期的０．７美元／平方米／天，到２００５年底已经是０．８－０．９美元／平方米／天，现在是１美元／平方米／天，这种涨幅正是陆家嘴地区租金上涨幅度的最典型写照。这些高端开发商的加盟对陆家嘴金融区的档次不断提高产生重要的推动。
１９９８年８月，陆家嘴金融中心区Ｘ１－３地块的香格里拉大酒店开业。该酒店占地面积５４５９平方米，总建筑面积将近７万平方米，地上２８层，客房６６４间，总投资１．３亿美元。由嘉里上海（浦东）有限公司开发建设，世界著名酒店管理商香格里拉酒店集团负责管理，是目前金融中心区首幢按五星级标准建造并开始营业的高级酒店。而当时，Ｘ１－３（香格里拉大酒店）地块的土地转让楼面价高达５９８美元，创下当时浦东的最高纪录。但是高价并没有“吓退”开发商嘉里集团，反而是尝到甜头之后乐此不疲。
在成功谈妥这宗“生意”２年后的２０００年１０月，与Ｘ１－３相邻的Ｘ１－４地块土地使用权转让合同签约。土地受让方依旧是嘉里集团中国有限公司。这是嘉里集团继批租富都世界Ｘ１－３地块成功建造香格里拉大酒店之后，再次投资陆家嘴——香格里拉酒店将要扩建！
这一切只因为浦东开发的深入对陆家嘴酒店业带来的商机。面对香格里拉大酒店日趋饱和的营业状况，香格里拉管理层果断地作出了开发二期扩建工程的决策。二期扩建面积将达６．４万平方米，建筑高度近１８０米。因此，如今的浦东香格里拉大酒店已经成为上海拥有客房数最多的五星级豪华酒店。
遗留问题逐渐弥补
时过境迁，到２００６年，陆家嘴重新规划被提上日程，当这些“地宫”、“天桥”概念以及将陆家嘴整体联系的规划设想进入人们视野时，当环球金融中心将引入日本六本木新城的模式，其连廊建造计划也已经获得有关部门的采纳时，对比之下，世纪大道南侧建筑互相割裂的问题也愈发明显。因为富都世界进行土地转让时每幅土地都仅仅作为独立规划而未建立一个完整的规划体系，小陆家嘴的规划呈现出不少缺陷，伴随着陆家嘴的东扩有计划地进行，这些缺陷犹如骨鲠在喉，必须一一解决，此一时彼一时，富都世界尽管在小陆家嘴招商上立下汗马功劳，但也因为种种原因留下规划上的缺憾，最大的硬伤就是交通和配套问题。
摩天大楼近在眼前走不到跟前。找路难、找楼难一度困扰着人们，游客穿越宽阔的世纪大道，白领从这座楼到那座楼办事，经常会不辨方向。“好像入了八卦阵，不知道怎么走法，地面的交通组织非常混乱”是一些驾车者最头痛的问题。另一个就是配套。小陆家嘴的规划定位于ＣＢＤ，强调ＣＢＤ必须以集中建造高档写字楼为主，就相对忽视了配套商业零售和餐饮娱乐设施的布局。除了目前的正大广场外，小陆家嘴的商业娱乐不成气候。
一言以蔽之，“重硬轻软”，陆家嘴金融贸易区的规划先天不足，这一点，也是当时条件下无法预见，或者说当时政府依靠批地款推动市政建设时无暇顾及的。
而当小陆家嘴地区将规划用“地宫”、“天桥”把高楼大厦串起来时，原本割裂的陆家嘴将进入一个整体联系的时代，富都时代留下的问题或将被这一做法弥补。这项工程已成为２００６年浦东推进金融集聚工程的重要组成部分。从中远期来看，小陆家嘴地区将建成一个集天桥、地面、地上、水下于一体的立体交通系统。
专家认为，由于陆家嘴地区是在特殊的历史时期规划建设起来的，建设速度非常快，因此每座大楼本身的系统虽然非常完备，但是大楼之间的通行、大楼与地铁车站之间的通行以及进出大楼时的人车立体分离等设施做得还不够。而上述概念，正是借鉴了日本和我国香港地区城市交通建设的经验。陆家嘴地区不同区域的实际情况不同，“地宫”和“天桥”的设计实际上都可行。这些设施将构造陆家嘴的步行网络系统，对于提升该中央商务区的形象和区域品质有非常重要的作用。
期待角色转化
小陆家嘴的重新规划暴露着富都时代的硬伤，另一方面，将来日益稀缺的土地资源，富都世界这样的企业也正在谋求转变。
陆家嘴公司的网站显示，富都世界大部分土地其实都是在１９９７年之前转让的，到了１９９７年后基本只有上述的Ｘ１－４地块转让合同，以及当时去向不定的Ｘ３－２地块。经历过了土地批租的高峰期，富都手头上的土地必然愈发稀少。
“经过１３年的土地开发，现在富都世界手上只剩下Ｘ３－３和Ｘ３－２两幅地块。”２００６年，位于Ｘ３－３地块的富都大厦兴建消息传出时，富都世界的负责人明确表示，随着土地转让陆续完成，富都世界只能通过开发自有项目，获取长期资金流入来保证公司的可持续发展。按照富都世界的构想，公司将持有富都大厦并通过物业出租来获取长期收益，并且表示，对于Ｘ３－２地块的开发计划，富都世界目前尚在讨论之中，是否自行开发还未决定。
但是，长期依靠批租土地取得投资回报的富都世界最终还是选择将之脱手。２００６年１０月，李嘉诚麾下的长江实业与和记黄埔发布公告称，已于当月１４日与Ｘ３－２地块的原使用权人——上海富都世界发展有限公司签订土地使用权的收购协议及转让合同。８．３２亿元的收购价是按照上述地块可建８００００平方米建筑面积、单价每平方米１０４００元计算得来的。
更重要的是，对于世纪大道南侧已经崛起的建筑来说，本身一头独大的局面将要得到改写——世纪大道北侧中信泰富船厂项目以及陆家嘴李嘉诚竹园地块的崛起，将陆家嘴格局推向“金三角”——陆家嘴即将告别富都时代。
总投资２００亿元，总建筑面积将近８５万平方米，位于上海ＣＢＤ中心最后一块大型净地的船厂项目，分三期开发，第一期及第二期位于昌邑路以北、黄浦江以南、浦东南路以东及荣城路以西，距小陆家嘴及东方明珠咫尺之遥。这一商住办综合项目正在建设之中，已经成为陆家嘴最受瞩目的超大地产项目。而在之前，李嘉诚以４６亿元中标竹园商务区地块，并计划建设高档商用物业。
对于这两个项目，一个是滨江优势，一个是多条地铁的交汇处；一个因为项目体量庞大，完全可以自成体系，另一个依靠香港开发商对地铁物业的开发经验，可以带来更多的人流。面对小陆家嘴的各个楼宇之间联系并不密切，整体的业态非常单一和集中，非常缺乏商业综合项目的现状，这两个项目一个可以填补富都时代小陆家嘴所缺失的方面，另一个可以代表陆家嘴东扩的新生力量，陆家嘴的开发中心已经从富都时代发生明显的转移。
经过长达１３年的土地批租，４０公顷的土地大部分转手，富都世界的批租使命行将完成。１３年后，今天的富都世界已经不再是昨天的那个了，因为陆家嘴地区早已告别了富都时代，一个以“金三角”为起点的新陆家嘴时代即将崛起。
链接
富都转让部分地块表
香格里拉酒店Ｘ１－３、Ｘ１－４
合生国际大厦Ｘ１－５
震旦大厦Ｘ１－６
花旗集团大厦Ｘ１－７
李嘉诚收购Ｘ３－２
汤臣一品公寓Ｘ４－２
鹏利海景公寓Ｘ５－２、Ｘ５－３、Ｘ５－４
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